Com o avanço da tecnologia, que possibilitou o desenvolvimento de softwares, o processo para encontrar uma casa para alugar se tornou mais fácil e rápido. Mas o tempo não ofereceu benefícios só para essa etapa do processo. Cada vez mais cresce no número de pessoas que deixam de apresentar um fiador e passam a utilizar outras formas de oferecer garantias para a locação de um imóvel. Isso sem dúvidas é um avanço, pois dá mais possibilidades aos inquilinos.
A pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) apontou que 17,9% dos brasileiros moravam em um imóvel alugado em 2015. Ou seja, uma boa parcela de brasileiros precisaram fazer contratos de aluguel. Apesar de ser algo extremamente popular, muita gente ainda não entende partes do processo, como a de oferecer a garantia locatícia.
Afinal, você sabe o que é garantia? Para que ela serve? Quais opções a Lei do Inquilinato oferece? Neste artigo vamos discutir exatamente sobre essas questões. Além disso, vamos apresentar perfis de locatários para cada garantia. Assim você pode descobrir qual é o seu! Mas, antes de chegar nessa parte, vamos começar entender melhor o que é garantia.
Garantia – segurança exigida
A palavra foi durante muito tempo a prova de honestidade em negociações entre dois indivíduos, mas atualmente só ela não basta. Em quase todas as negociações são exigidos dinheiro e contratos como forma de garantir que o que foi acordado entre as partes será cumprido.
É exatamente para dar segurança aquele que aluga um imóvel que a garantia foi criada. Com ela, o locador tem a proteção de que os aluguéis serão pagos mesmo diante de imprevistos que podem ocorrer com o locatário que o impeça de honrar com o valor acordado.
Apesar disso, ela não substitui o direito do locador de solicitar a comprovação de renda para conferir a idoneidade daquele que deseja alugar o imóvel. Na grande maioria das vezes, os donos de imóveis tendem a fechar contrato com quem apresenta renda três vezes maior que o valor do aluguel do imóvel.
A garantia não é obrigatória e um contrato de aluguel pode ser efetivado sem a exigência dela. Porém, nesses casos, a Lei do Inquilinato dá o direito ao locador de exigir que o aluguel e encargos sejam pagos até o sexto dia útil do mês.
Não estando a locação garantida por qualquer uma das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês por vencer. Apesar de existir essa opção, quase 100% dos locadores pedem garantia para alugar um imóvel. Por esse motivo, muitas vezes ela pode ser uma das dificuldades encontradas para fechar o contrato de aluguel.
As garantias para a locação de imóveis são reguladas pela lei Lei No 8.245, de 18 de outubro de 1991, mais conhecida pela Lei do Inquilinato. A lei prevê que qualquer garantia de locação se estende até a data de devolução do imóvel. Além disso, orienta que a apresentação de outra garantia deve ser notificada 30 dias ao locador. Existem cinco formas de apresentar garantia: caução, fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, seguro fiança locatícia e capitalização aluguel.
Para entender melhor a função das garantias, vamos explicar cada uma delas.
Tipos de garantia
Caução
A caução é uma das formas mais tradicionais de garantia. Ela consiste em oferecer uma quantia ao locador que ficará guardada durante todo o período de contrato. O valor obrigatoriamente tem que ficar guardado em uma caderneta de poupança autorizada e regulamentada pelo Poder Público, segundo a Lei do Inquilinato. Esse valor só poderá ser utilizado pelo locador em caso de atraso ou inadimplência do locatário.
O valor da caução segundo a regulamentação não pode ser superior a três meses de aluguel. Uma das vantagens dessa garantia é que a quantia oferecida pode ser totalmente recuperada no fim do contrato caso não haja débitos com o locador.
A principal desvantagem desse tipo de garantia é ter que dispor logo no início do contrato de uma quantia equivalente a três meses de aluguel. Ou seja, o futuro inquilino precisa estar preparado financeiramente, já que ainda será necessário custear os gastos da mudança.
Outra dificuldade que pode surgir é a resistência em aceitar a caução como garantia por parte das imobiliárias ou de donos de imóveis. Muitas vezes o valor de três meses de aluguel é considerado baixo em comparação ao risco de alugar o imóvel.
Além da quantia financeira, também é permitido oferecer como garantia bens móveis. Neste caso, é necessário ter o registro do bem oferecido em Cartório de Títulos e Documento. Oferecer imóveis também é outra forma de oferecer garantia. Para isso, é necessário averbá-lo à margem da respectiva matrícula.
Fiança
A fiança é uma das formas mais simples porém mais problemática de apresentar uma garantia. Nela, a segurança de que os aluguéis serão pagos em caso de inadimplência passa a ser missão de uma terceira que recebe o nome de fiador. Por esse motivo, muitas pessoas têm deixado de optar por essa opção na hora de oferecer uma garantia.
Segundo a regulamentação, o fiador se responsabilizará no caso de atraso ou inadimplência dos aluguéis. Além disso, ele é responsável também por qualquer outro problema com o imóvel que possa ocorrer durante o período de vigência de contrato, caso o locatário não consiga honrar com os custos.
Sem dúvidas, oferecer a fiança como garantia é uma situação extremamente delicada, já que a inadimplência do inquilino pode gerar grandes prejuízos financeiros ao fiador, o que pode tornar a relação pessoal dos dois complicada. Outra dificuldade desse tipo de garantia é encontrar alguém apta para ser fiador.
Para ser aceito como fiador é necessário preencher alguns requisitos como:
- Ter renda três vezes superior ao valor mensal do aluguel;
- Ter imóvel próprio registrado em seu nome;
- Morar na mesma cidade em que se pretende alugar o imóvel;
- Se for casado em regime de comunhão de bens, o cônjuge também precisa estar de acordo com a fiança.
Pode haver um certo constrangimento na hora de oferecer a fiança como garantia, porque aquele que se candidatar a fiador precisa apresentar uma série de documentos para atestar a posse de imóvel e também a idoneidade financeira. Além disso, os riscos para o fiador são altos, já que em caso ele de fato tenha que pagar os débitos do inquilino, poderá ter o imóvel penhorado para arcar com a dívida.
Por esses e por outros motivos, apesar de ser uma das formas mais tradicionais de apresentar garantia, esse tem sido um dos caminhos mais evitados por aqueles que querem alugar um imóvel.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Dentre todas as garantias, essa é a mais rara de ser utiliza e também de ser aceita. Na cessão fiduciária, o futuro inquilino oferece um valor aplicado em fundo de investimento como garantia em caso de inadimplência.
Em alguns casos pode até ser um bom investimento, porém pode ocorrer no meio do processo a falência ou liquidação das sociedades emissoras. Porém, a legislação manda que nesses casos, a caução deverá ser substituída por outra garantia no prazo de trinta dias.
No caso de inadimplência, o locador tem o direito de escolher de que forma ele vai usar a garantia, mantendo o dinheiro investido em títulos ou se fará o resgate do valor devido. A grande vantagem desse tipo de garantia é não precisar desembolsar nenhum valor para oferecer a garantia e que, terminando o contrato, pode retomar o valor oferecido.
Seguro fiança locatícia
O seguro fiança, sem dúvida, é uma das opções que dá mais liberdade para o futuro inquilino. Porque para oferecê-la é necessário basicamente a vontade do locador aceitar e a aprovação da análise de crédito do locatário.
Nessa modalidade, assim como em qualquer seguro, o interessado no imóvel contrata uma apólice de seguro em que o dono do imóvel é o beneficiado. Sendo assim é necessário pagar um prémio (preço) do seguro no ato de contratação que poderá ser avista ou parcelado a critério da Imobiliária ou Locador, para garantir que as despesas serão cobertas em caso de inadimplência.
O cálculo realizado para saber o valor do prêmio a ser pago depende da análise de crédito daquele que pretende alugar o imóvel. O valor geralmente varia de um a três vezes o valor do aluguel do imóvel desejado.
Além da liberdade, outra grande vantagem dessa modalidade é poder contar com comodidades como a da assistências gratuitas com chaveiros, pequenos reparos hidráulicos dentre outras. Para o locador ou Imobiliária, a grande vantagem é a segurança dessa garantia. Pois, uma vez que a seguradora tenha aprovado o cadastro do inquilino, todas as despesas com a locação que estejam cobertas pela apólice do seguro, a seguradora fará a indenização em até 30 (trinta dias) após o aviso de Inadimplência. Além do serviço gratuito de assessoria jurídica.
Conheça mais benefícios dessa modalidade aqui -> http://amparaleseguros.com.br/blog/vantagens-do-seguro-fianca/
Capitalização Aluguel
Uma das mais novas formas de oferecer garantia, a Capitalização Aluguel é outro caminho de alugar um imóvel com liberdade e segurança. Porém, diferente de todas as outras, ela também te dá a possibilidade de ganhar prêmios ao longo do período de vigência de contrato.
Essa garantia consiste em oferecer uma segurança ao locador do imóvel por meio de um título de capitalização. O valor é negociado entre futuro locatário e locador ou imobiliária. Durante o período de contrato o título é administrado pela empresa responsável e, em caso de inadimplência, o locador pode pedir o resgate do título junto com a seguradora.
Uma das grandes vantagens é a agilidade da contratação. O futuro inquilino não precisa comprovar renda e é dispensada a análise de crédito pela seguradora. A vigência pode ser de 12, 15 ou 30 meses.
Há vantagens tanto para o locador, pois o imóvel terá assistência gratuita para pequenos reparos, quanto para o locatário, que concorrerá a prêmios financeiros mensais durante todo o período de vigência do contrato. Após rescisão do contrato, se não houver débitos a serem acertados com o locador, o inquilino poderá resgatar 100% do valor investido no título.
Entenda outras vantagens dessa modalidade aqui ->
Cuidados na hora de oferecer a garantia
Apesar da grande maioria dos contratos serem realizadas por pessoas sérias, é necessário ter alguns cuidados para evitar erros ou exigências ilegais sobre garantias. Por exemplo, infelizmente, ocorre com certa frequência a exigência de mais de uma forma de garantia. Segundo a Lei do Inquilinato, essa é uma prática abusiva e ilegal.
Outro fator que necessita atenção do futuro inquilino é a obrigatoriedade imposta por algumas empresas de contratar o seguro fiança locatícia ou o título de capitalização aluguel de uma determinada empresa. O consumidor é livre para escolher a empresa seguradora que quer fechar contrato. Cabe a imobiliária apenas aconselhar uma empresa de confiança.
Por isso, é fundamental o conhecimento de todas as garantias disponíveis no mercado e também atenção na hora de fechar contrato para ter certeza de que nenhuma medida ilegal ou abusiva está sendo adotada.
Perfis de locatários para cada garantia
Agora que você sabe para que serve a garantia e os tipos disponíveis, simbolicamente, separamos algumas características de perfis de pessoas para os tipos de garantia. Assim quem sabe fica mais fácil para você encolher uma.
Confira:
Locatário investidor
Conhecedor da economia, esse inquilino é aquele que sempre está preocupado em construir reservas financeiras para viver de forma tranquila sem se preocupar com imprevistos. Controlado e consciente de seus hábitos financeiros ele sempre busca formas de assegurar ou ampliar o seu capital.
Tipos de Garantias: Capitalização Aluguel ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Locatário tradicionalista
Apegado aos costumes, essa pessoa não costuma traçar novas rotas ou trajetos mesmo que eles sejam benéficos e ofereçam mais vantagens. Apesar de trabalhar para constituir uma renda que lhe permita viver com tranquilidade e em dia com suas obrigações, vê na família e nos amigos um porto seguro em caso de problemas.
Tipos de Garantias: Fiança tradicional (Fiador)
Locatário independente
Sempre antenado em novas tendências e em formas de facilitar o dia a dia, ele não hesita em adotar novos hábitos que otimizem seus resultados. Trabalha constantemente para ter liberdade financeira que lhe permita alcançar seus objetivos e se incomoda em ter que depender de terceiros para conquistar aquilo que deseja.
Tipo de Garantias: Seguro fiança locatícia e Capitalização Aluguel
Escolha o melhor para você
Com informação é possível fazer melhores escolhas. Infelizmente, grande parte das pessoas que estão em busca de um imóvel para alugar desconhecem a variedade de garantias que elas podem oferecer na hora de fechar um contrato. Muitas vezes, isso ocasiona transtornos com burocracia e escolhas pouco vantajosas tanto para o locatário como para o locador.
Por isso, em um contrato de aluguel é fundamental conhecer tudo o que é necessário para alugar e todas as opções que existem para transformar esse processo mais rápido e seguro para todos os interessados.
Agora que você conhece todas as opções de garantias e as vantagens que cada uma oferece, você será capaz de eleger qual se encaixa mais com o seu perfil e qual lhe oferece mais vantagens. Caso ainda reste dúvidas sobre esse assunto, pode deixar nos comentários que teremos o prazer em responder.
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